Wynajem instytucjonalny – wszystko, co musisz wiedzieć

Najem instytucjonalny – dla kogo jest przeznaczony?

Najem instytucjonalny to również umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana między najemcą a wynajmującym. Dotyczy on wynajmu takich obiektów jak mieszkanie, lokal, czy budynek. Wprowadzono go w 2017 roku na mocy zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Właścicielem (wynajmującym) może być tu osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna (także nieposiadająca osobowości prawnej), która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego najemca nie jest zobowiązany do prowadzenia związanej z wynajmem działalności gospodarczej. Obecnie najem instytucjonalny, podobnie jak okazjonalny opiera się na uproszczonych zasadach najmu.

Taka umowa umożliwia:

• łatwiejsze postępowanie związane z pozbyciem się lokatora po rozwiązaniu umowy (bez prowadzenia długotrwałego postępowania eksmisyjnego),
• możliwość wprowadzenia przez najemcę swoich zasad do umowy,
• możliwość podnoszenia czynszu bez konieczności podziału obowiązków w zakresie utrzymania lokalu.

Umowy najmu instytucjonalnego są zawierane tylko i wyłącznie na czas oznaczony. Musi więc ona zawierać termin jej zakończenia. Jednak o tym, jak długi jest czas wynajmu, decydują już strony i nie jest on w żaden sposób ograniczony.

Jak wygląda umowa najmu instytucjonalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego należy sporządzić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jak już wspomniano, jest ona realizowana na czas oznaczony. Umowa musi być sporządzona w taki sposób, żeby spełniała wytyczne wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na umowie oprócz danych obydwu stron powinny się też znaleźć takie informacje jak:

• czas trwania umowy,
• dokładny opis nieruchomości,
• warunki finansowe (w tym wysokość czynszu i kaucji),
• tryb egzekucji opuszczenia nieruchomości,
• określenie sposobu korzystania z lokalu.

Właściciel powinien również dołączyć oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Niezbędne jest też oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia podda się on dobrowolnej eksmisji, dokona opróżnienia lokalu mieszkalnego i że w takich okolicznościach nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego albo tymczasowego.

Opłaty związane z umową najmu instytucjonalnego

Sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wiąże się z uiszczeniem taksy notarialnej.
W przypadku kaucji wynajmujący jest zobowiązany dokonać zwrotu w ciągu miesiąca od chwili opuszczenia nieruchomości przez najemcę. Jednak dla najmu instytucjonalnego część kaucji może zostać potrącona przez właściciela. Dzieje się tak, gdy lokator dokonał zniszczeń, nie uregulował czynszu lub właściciel poniósł koszty związane z eksmisją najemcy. Zgodnie z ustawą wysokość kaucji nie może przekraczać równowartości sześciokrotnego miesięcznego czynszu.

Eksmisja i wypowiedzenie umowy

Umowa instytucjonalna wygasa po terminie w nim określonym lub z powodu wypowiedzenia jej przez wynajmującego (np. efektem złamania warunków korzystania z nieruchomości przez lokatora). Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego przez wynajmującego może nastąpić, gdy najemca:

• mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i prowadzi do powstania szkód, czy zniszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców; uporczywie zakłóca warunki porządku domowego i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• mimo uprzedzenia pisemnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zwleka z opłatami co najmniej za trzy okresy płatności,
• bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal osobie trzeciej.

Także najemca może wypowiedzieć umowę, gdy:

• lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem lub zagrażające życiu i zdrowiu lokatorów,
• właściciel uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.

Najemca również powinien wcześniej wystosować do właściciela pismo z co najmniej 30-dniowym terminem wzywające wynajmującego do usunięcia wad, czy umożliwienia korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

W przypadku, gdy najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel wręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie i opatrzone jego podpisem poświadczonym urzędowo. Takie żądanie zawiera oznaczenie właściciela i najemcy, a także wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu oraz przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego. Znajduje się tam również termin (nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy), w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące powinny opróżnić lokal.

Jeżeli to nie nastąpi, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Aż do dnia opróżnienia lokalu osoby go zajmujące muszą uiszczać co miesiąc odszkodowanie.